Rynek wtórny mięknie. Ceny mieszkań w dzielnicach niższe niż rok temu

Bielany w Warszawie, Wzgórza Krzesławickie w Krakowie, Kleczków we Wrocławiu, Suchanino w Gdańsku i łódzkie Bałuty – w tych dzielnicach średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki spadły w ujęciu rocznym najmocniej – wynika z danych SonarHome.pl. Spadki stawek notowane są jednak w zdecydowanej większości dzielnic i osiedli na największych polskich rynkach.

fot. Patryk Michalski / / Shutterstock

Na początku 2024 r., w obliczu szalejących cen pisaliśmy o mieszkaniowych dzielnicach grozy. Pół roku temu zwracaliśmy uwagę, że ceny spadają. Teraz, choć stawki wciąż są znacznie wyższe niż przed dwoma laty, to po raz pierwszy od dawna, w największych polskich miastach przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki są niższe w ujęciu rocznym.

O spadkach zarówno średnich cen transakcyjnych, jak i ofertowych w największych polskich miastach pisaliśmy w ostatnim czasie wielokrotnie. Na obniżki wskazywały zarówno dane Narodowego Banku Polskiego, jak i dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.

Przejdźmy jednak od ogółu do szczegółu i przyjrzyjmy się detalicznie, jak prezentują się średnie ceny ofertowe w poszczególnych dzielnicach i osiedlach największych na największych w Polsce rynkach wtórnych – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi.

Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie

W Warszawie już półtora roku temu nie było dzielnicy, w której średnia cena ofertowa na rynku znajdowałaby się poniżej bariery 10 tys. zł/mkw. Choć stan ten nie zmienił się i nie widać wielkich nadziei na zmianę, to Warszawa jest jednym z polskich miast, w których najwyraźniej widać spadki cen mieszkań.

Obecnie najmniej oczekują sprzedający lokale z drugiej ręki w Rembertowie – przeciętnie nieco ponad 11,5 tys. zł/mkw. Zmiana zaszła za to na drugim biegunie, a więc w Śródmieściu, gdzie jeszcze niespełna rok temu oczekiwano średnio powyżej 20 tys. zł/mkw. Za sprawą 5-procentowej obniżki w ujęciu rocznym, średnia cena ofertowa od kilku miesięcy ponownie znajduje się poniżej tej psychologicznej bariery.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy

– czerwiec 2025

Dzielnica	Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana r/r [w zł/mkw.]
Śródmieście	19 707	-5,3	-1094
Żoliborz	17 116	-5,8	-1061
Wilanów	17 092	-5,1	-919
Wola	16 966	-5,3	-942
Mokotów	16 048	-3,7	-619
Ochota	15 550	-4,1	-670
Włochy	14 790	-4,4	-687
Praga-Północ	14 619	-6,9	-1081
Ursynów	14 312	-4,0	-595
Praga-Południe	14 215	-4,5	-671
Bemowo	13 868	-1,4	-197
Bielany	13 452	-8,3	-1214
Ursus	13 083	-3,1	-414
Wawer	12 783	+4,3	+526
Targówek	12 625	-6,0	-802
Białołęka	12 280	-2,5	-309
Rembertów	11 530	-5,0	-602
Źródło: SonarHome.pl

W czerwcu 2025 r. więcej niż przed rokiem oczekiwano jedynie w Wawrze. W pozostałych dzielnicach miały miejsce spadki, które wahały się od ok. 1,5 proc. na Bemowie do ponad 8 proc. na Bielanach.

Ceny ofertowe mieszkań w Krakowie

Obniżki wyraźnie dominują także w drugim najdroższym polskim mieście pod względem średnich cen (zarówno transakcyjnych, jak i ofertowych), czyli w Krakowie. Przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki zlokalizowanych w stolicy Małopolski wahała się od nieco ponad 12 tys. zł/mkw. w Nowej Hucie do 17,7 tys. zł/mkw. Na Starym Mieście. W obu przypadkach stawki były średnio o 4-6 proc. niższe niż rok temu.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa

– czerwiec 2025

Dzielnica	Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana r/r [w zł/mkw.]
Stare Miasto	17 749	-5,9	-1122
Grzegórzki	16 541	+0,5	+75
Podgórze	16 177	+1,7	+275
Zwierzyniec	15 938	-2,5	-403
Krowodrza	15 652	+0,4	+59
Bronowice	14 733	-1,7	-259
Czyżyny	14 580	-0,9	-129
Prądnik Czerwony	13 500	-2,6	-362
Dębniki	13 488	-3,4	-479
Prądnik Biały	13 473	-3,0	-423
Łagiewniki - Borek Fałęcki	12 888	-3,7	-489
Bieżanów - Prokocim	12 473	-5,0	-651
Swoszowice	12 344	-6,6	-873
Podgórze Duchackie	12 331	-6,2	-813
Mistrzejowice	12 264	-5,1	-664
Bieńczyce	12 219	-8,2	-1092
Nowa Huta	12 094	-3,8	-473
Wzgórza Krzesławickie	11 677	-8,6	-1101
Źródło: SonarHome.pl

W stolicy woj. małopolskiego ze wzrostem stawek w ujęciu rocznym mieliśmy do czynienia jedynie na Grzegórzkach, Krowodrzach, gdzie należałoby jednak mówić o wyraźnym ustabilizowaniu się stawek. Wzrosty nie przekroczyły bowiem 0,5 proc. r/r. O niespełna 2 proc. r/r wzrosła z kolei przeciętna wycena mieszkań zlokalizowanych na Podgórzu.

Ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu

Osiedle ze średnią ceną ofertową poniżej 10 tys. zł/mkw. wciąż można znaleźć we Wrocławiu. To Kuźniki, gdzie sprzedający w czerwcu 2025 r. oczekiwali przeciętnie 9804 zł/mkw. – o niespełna 1 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.

Na drugim biegunie znalazło się uwiecznione w piosence Marii Koterbskiej „Mkną po szynach niebieskie tramwaje” Zalesie, gdzie – tak jak na sąsiednim Zaciszu i Szczytnikach, oczekiwano średnio ponad 14 tys. zł/mkw. – o 21 proc. więcej niż w czerwcu 2024 r. Osiedle zdominowane jest jednak przez zabudowę jednorodzinną, co sprawia, że stawki rządzą się tam innymi prawami niż w przypadku osiedli zabudowanych blokami wielorodzinnymi.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na poszczególnych osiedlach Wrocławia

– czerwiec 2025

Osiedle	Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana r/r [w zł/mkw.]
Zacisze - Zalesie - Szczytniki	14 299	+21,2	+2498
Strachocin - Swojczyce - Wojnów	13 119	-1,3	-167
Stare Miasto	13 024	+1,9	+241
Tarnogaj	12 856	+3,3	+414
Nadodrze	12 714	+4,5	5+52
Jerzmanowo - Jarnołtów - Strachowice - Osiniec	12 410	+3,3	+395
Szczepin	12 319	-0,3	-34
Klecina	12 285	+3,6	+428
Biskupin - Sępolno - Dąbie - Bartoszowice	12 091	-2,5	-316
Przedmieście Świdnickie	12 024	-2,5	-311
Przedmieście Oławskie	11 858	-3,4	-421
Wojszyce	11 779	-1,2	-146
Jagodno	11 762	-4,2	-512
Oporów	11 651	-0,1	-7
Kleczków	11 440	-10,9	-1403
Polanowice - Poświętne - Ligota	11 428	-3,1	-371
Powstańców Śląskich	11 329	-1,3	-148
Krzyki - Partynice	11 301	-4,3	-502
Maślice	11 237	-1,6	-180
Plac Grunwaldzki	11 198	+0,7	+80
Sołltysowice	11 175	-2,1	-241
Grabiszyn - Grabiszynek	11 154	-8,7	-1066
Leśnica	11 014	+2,3	+250
Borek	11 000	-8,7	-1046
Muchobór Wielki	10 954	-0,3	-33
Gaj	10 851	-5,0	-575
Gajowice	10 763	-3,7	-414
Lipa Piotrowska	10 752	-5,7	-646
Pracze Odrzańskie	10 661	-3,6	-395
Muchobór Mały	10 570	-7,9	-904
Żerniki	10 560	-5,3	-595
Księże	10 525	-6,2	-698
Gądów - Popowice Południowe	10 451	-0,7	-78
Karłowice - Różanka	10 429	-2,0	-209
Ołbin	10 413	-2,5	-263
Pilczyce - Kozanów - Popowice Północne	10 371	-5,1	-552
Psie Pole - Zawidawie	10 365	-2,5	-270
Huby	10 337	-7,3	-819
Brochów	10 313	-2,9	-311
Ołtaszyn	10 046	-9,5	-1055
Kowale	10 010	-4,6	-486
Nowy Dwór	10 010	-6,8	-726
Kuźniki	9804	-0,8	-78
Źródło: SonarHome.pl

Na pozostałych wrocławskich osiedlach dominowały jednak spadki, które wahały się od niespełna 0,5 proc. r/r na Muchoborze Wielkim, Szczepinie i Oporowie do ponad 10 proc. na Kleczkowie, gdzie nominalnie oczkeiwano przeciętnie ponad 1,4 tys. zł/mkw. mniej niż w czerwcu 2024 r.

Ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku

Znacznie większy rozstrzał cen notowany jest w Gdańsku. W najtańszych dzielnicach (Kokoszkach, Nowym Porcie, Oruni czy Matarni) średnie stawki wciąż nie przekraczają 10 tys. zł/mkw. W najdroższym Śródmieściu średnia cena ofertowa powoli dobija do 17 tys. zł/mkw. i stale rośnie.

W stolicy woj. pomorskiego ze spadkiem wyceny mieszkań z drugiej ręki mieliśmy do czynienia w połowie dzielnic, jednak aż w czterech przekroczył on 10 proc. r/r a nominalnie wahał się od 1,2 do niespełna 1,8 tys. zł/mkw.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Gdańska

– czerwiec 2025

Dzielnica	Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana r/r [w zł/mkw.]
Śródmieście	16 966	+1,4	+227
Brzeźno	16 064	-3,4	-570
Letnica	15 791	+1,2	+190
Zaspa - Rozstaje	15 686	+15,5	+2101
Przymorze Małe	15 125	+10,5	+1435
Wyspa Sobieszewska	14 127	-11,2	-1777
Dwór	13 911	+1,2	+171
Żabianka - Wejhera - Jelitkowo - Tysiąclecia	13 669	-6,5	-946
Przymorze Wielkie	13 607	+1,9	+257
Zaspa - Młyniec	13 437	+5,3	+676
Aniołki	12 958	-3,5	-474
Oliwa	12 657	-9,0	-1249
Wrzeszcz Górny	12 560	-1,2	-154
Strzyża	12 493	-11,3	-1599
Piecki - Migowo	12 247	+7,6	+863
Wrzeszcz Dolny	11 972	-11,0	-1483
Brętowo	11 206	+1,6	+180
Jasień	11 180	+0,8	+87
Przeróbka	11 158	-2,0	-228
Ujeścisko - Łostowice	11 066	+0,2	+25
Siedlce	10 906	-7,9	-932
Stogi	10 722	+3,9	+398
Suchanino	10 647	-11,4	-1368
Chełm	10 633	+2,6	+271
Osowa	10 566	+2,8	+288
Matarnia	9976	-5,0	-526
Orunia - Św. Wojciecha - Lipce	9799	+5,0	+463
Kokoszki	9541	-2,8	-273
Nowy Port	9397	+0,1	+14
Źródło: SonarHome.pl

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy poniżej progu 10 tys. zł/mkw. spadły średnie oczkeiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki na oddalonej od centrum Matarni. W przeciwieństwie do czerwca 2024 r. na mniej niż 15 tys. zł/mkw. wyceniane są z kolei mieszkania z rynku wtórnego znajdujące się na Wyspie Sobieszewskiej.

Ceny ofertowe mieszkań w Łodzi

Znacznie mniej skorzy do obniżania swoich oczekiwań cenowych są w dalszym ciągu sprzedający mieszkania w Łodzi. Obniżkę w relacji rocznej zanotowano jedynie na Bałutach. Wyniosła ona 3,4 proc., co sprawiło, że dzielnica ta jest obecnie najtańszą w całym mieście.

W pozostałych łódzkich dzielnicach mówimy jednak nie o wyraźnych wzrostach a stabilnych stawkach. Podwyżki na Polesiu, Widzewie, Górnej i w Śródmieściu wahały się bowiem od 0,2 do 1,9 proc. r/r., znacznie poniżej poziomu inflacji CPI.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Łodzi

– czerwiec 2025

Dzielnica	Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.]	Zmiana r/r [w proc.]	Zmiana r/r [w zł/mkw.]
Polesie	7640	+0,2	+17
Widzew	7637	+0,4	+33
Śródmieście	7472	+1,9	+141
Górna	7278	+1,7	+123
Bałuty	7069	-3,4	-249
Źródło: SonarHome.pl

Łódź w dalszym ciągu odstaje cenowo od pozostałych największych polskich miast. Stawki w poszczególnych łódzkich dzielnicach są także do siebie wyraźnie zbliżone. Wahają się od średnio 7069 zł/mkw. na wspomnianych już Bałutach do ok. 7,6 tys. zł/mkw. na Polesiu i Widzewie.

Nawet o jedną trzecią drożej w dwa lata

Pomimo spadków w ujęciu rocznym, średnie stawki zanotowane w czerwcu 2025 r. są nawet o jedną trzecią wyższe niż przed dwoma laty, co wiązać trzeba z wystrzałem cen w 2023 r., na który wpłynęło uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

W Warszawie wzrosty w relacji dwuletniej wahają się od ok. 14 proc. na Żoliborzu i w Śródmieściu do 32 proc. w Wawrze. W Krakowie średnia wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła w tym czasie od 15 proc. na Starym Mieście do 32 proc. na Wzgórzach Krzesławickich.

Dzielnice z jednocyfrowymi wzrostami w ujęciu dwuletnim można znaleźć za to we Wrocławiu. To Ołtaszyn (+3,6 proc.), Kowale (+7,8 proc.) i Kuźniki (+9 proc.). Na Brochowie i Nadodrzu średnie ceny ofertowe są jednak o ok. 35-36 proc. wyższe niż w czerwcu 2023 r.

Najstabilniej na tle pozostałych analizowanych miast wypada Łódź, gdzie wzrosty w ujęciu dwuletnim wahają się od niespełna 13 proc. na Bałutach do 18 proc. na Polesiu.

MKZ

Źródło: